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归零重启!碧桂园这一波操作,稳了

来源:壹点网     时间:2022-01-11 14:51:11

2021年最后一天,碧桂园宣布了新一轮的组织架构调整。为提升资源使用效能,降低运营成本,碧桂园在新的一年,再次宣布归零重启。

宣布架构调整的第二天,也就是2022年1月1日,知名研究机构克尔瑞发布2021年中国房地产企业销售TOP200排行榜,碧桂园操盘金额7208.6亿元、操盘面积8411.7万平方米、全口径销售金额7588.2亿元,在三个口径中再次雄踞全国第一。

碧桂园操盘金额和操盘面积连续5年蝉联行业第一

鉴于2021年房地产行业的艰难行情,亿翰智库在其年度房企销售业绩研究报告中,将碧桂园视为稳健型民营企业的代表,认为其“属于行业内稳健型发展的身体力行者,财务纪律严格,杠杆空间充足,能够把握机会择时布局,并顺利实现项目的销售去化,销售业绩总量持续五年蝉联行业第一。”

对于2021年的碧桂园,大多数的评论都给出了“稳健”的评价。面对急剧下行的市场,碧桂园也成为解读2021年楼市一个典型的成功案例。

直面挑战:碧桂园引领稳健增长

关于这份年度榜单,有两个大背景不得不提及:

1、2021年规模房企销售增速罕见出现负增长,年内百强房企累计业绩增速持续放缓,全年累计销售操盘金额较2020年同比降低3.5%。规模房企整体的目标完成情况也远不及历史同期。

2、2021年,近4成百强房企累计业绩同比降低,销售规模负增长的企业数量较2020年明显增多。

2021房地产市场面临的挑战,透过这两组数据清晰地表现了出来。这一年,行业竞争加剧,房企规模增速也呈现一定的分化。行业龙头房企继续稳健增长、保持规模优势,TOP10房企销售操盘金额门槛达到2879.5亿元,同比增幅达19.8%,较2019年增长42%。

在TOP10房企中领军者正是碧桂园。

研究机构的数据显示,即使在市场显著下行的下半年,碧桂园销售业绩仍连续5个月维持在500亿元以上的高位,在一众房企中遥遥领先,展现出强大的实力和韧性。

值得一提的是,2021年碧桂园操盘面积高达8411.7万平方米,是第二名恒大的1.6倍,是第三名融创的2.1倍。近年来,碧桂园在三四线城市的销售比例越来越高,2021年,碧桂园67%的销售金额来自三四线城市,创下历年来的最高值。

逆周期布局:新兴城市群是重点

在Top10的房企中,只有碧桂园一直重点布局三四线城市。有数据显示,2021年,在中国大陆334个地级区划中,碧桂园进入了296个;2847个县级区划中,碧桂园进入了1408个。

在“两集中”供地政策出台、融资政策收紧的2021年,碧桂园依托自身优势,选择逆周期战略布局发展潜力巨大的城市群。

据中指院数据显示,2021年1-11月,碧桂园权益拿地金额及面积分别为1333亿元、3927万平方米,位居行业第一。

碧桂园新获取的土储,基本覆盖发展前景广阔的长三角、京津冀、粤港澳大湾区和中西部四大城市群。其中,年内拿地火热的长三角地区,碧桂园依旧一马当先。

具体到四川地区,1-11月,碧桂园共拿地110.54万平方米,位居全省房企第6位。因所获地块均位于二级地市,碧桂园的拿地金额16.95亿元,位居第26位。其中,2021年5月18日拿下南充高坪区160亩地块,6月21日再次拿下德阳137.6亩地块,均为低溢价率或者0溢价率拿地。此外,碧桂园还在2021年首次进入了像南充仪陇县等一些颇具发展潜力的县城,成为这些县城第一个入驻的国内龙头企业。

这也从侧面反映出碧桂园强大的数字化能力(例如,采用行业领先的AI智能强排系统)下“三个不动摇”的投资拿地策略,获取低溢价率的优质地块。

截止目前,在四川21个地市州中,碧桂园已进入除阿坝州和甘孜州以外的19个地市。安居客网站的信息显示,2021年,碧桂园在四川共有57个项目处于在售状态。

产品开路:三四线城市的品牌优势

今年3月,国家出台"十四五"规划和2035年远景目标纲要,城区常住人口300万以下的城市落户限制将逐步取消,全面放宽城区常住人口300万至500万的城市落户条件,常住人口城镇化率提高到 65%。

伴随着中国的城镇化进程,城市群和都市圈发展将成为一个必然的趋势。碧桂园扎根于三四线城市,目的也在于顺应这个进程。并且通过这个发展策略,与其它大型房企进行差异化发展。

尽管三四线城市房价不高,不需要积分摇号,更没有限购限贷和炒房,但是三四线城市大开发商沉不下去,小开发商抗风险能力有限,购房需求得不到很好的释放。

随着一二线城市限购、房价等生活成本的增高,不少来自一二线的客户到三四线返乡置业。城市发展中对于品质生活的追求,下行行情下对于交付能力的担忧,成为碧桂园在三四线城市深耕的市场基础。

国内龙头房企带来的高品质住房,成为解开三四线城市人居升级的最佳答案。2021年初,碧桂园迭代更新推出 “星、府、云、天”全新四大产品系:星系-星青年梦想居所、府系-家族式人文府邸、云系-高性能轻奢美宅、天系-国际城央品牌大宅。这四大系列立足不同的客群,以“极致的实用主义”为核心,聚焦“产品和服务”两大维度,向大众阐释了碧桂园对当下美好人居产品的理解与追求。

即使是在三四线,碧桂园也是“产品开路”。让三四线城市,也有比肩一二线城市的优质产品,让老百姓买得起、住得舒适。从社会发展、城市升级的角度来说,碧桂园亦可谓尽到了一个龙头房企应尽的社会责任。

战略前瞻:稳健增长被各方看好

被二手房指导价、“限跌令”、房贷收紧填满的2021年,碧桂园依托自身强大的销售回款策略及管理能力,回款率保持在90%以上的高水平。回款考核机制让碧桂园实现了连续6年超90%的回款率,处于行业领先水平。

在三四线城市,碧桂园相对地方开发商具备显著的品牌优势和产品竞争力,而相对于其他品牌开发商,碧桂园则在成本及运营效率等方面具备前瞻性和独特优势,其对目标市场的充分把握和独特的护城河持续地支撑了公司的去化回款和稳健增长。

2021年,在“三道红线”与房贷集中度管理制度持续发力之下,三大国际评级机构中的穆迪和惠誉均维持对碧桂园的投资评级。此外,在12月申万宏源、海通证券等券商纷纷给出较好评级,并推荐碧桂园等稳健型房企。

2021年,稳健的碧桂园被多方看好。根据证券交易所的公告,在行业震荡期,碧桂园仍然顺利发行了10亿公司债券和2.84亿供应链ABS,票面利率分别为6.3%和5.5%;此外,碧桂园作为非A股上市民营房企,还首次在银行间市场成功申报注册中票,规模达50亿元。

不得不说,碧桂园在一众头部房企中,具有超强的前瞻性。早在2018年下半年,碧桂园就前瞻性的提出提质控速,要求围绕“一率五力”持续提升全周期竞争力,同时将销售回款纳入重点考核,追求有现金流的利润、有利润的现金流。

正是从这一年开始,碧桂园开始主动降杠杆,在土地市场招拍挂,基本排除了沉淀资产的获取,如商办、一级土地整理等长期不能变现的土地。前瞻性的战略眼光让碧桂园在2021年市场下行周期中一骑绝尘,完美地规避了市场波动的影响。

碧桂园归零:检视新的机会

2021年的最后一天,碧桂园集团年度工作会议,宣布了新一轮的组织架构调整。碧桂园对外宣布,此轮调整是以“推进区域合理布局、确保区域规模适度、提升资源配置效率”为目标,通过有序推进跨区域整合,提升区域集中度和资源使用效能,降低运营成本,实现“市场、人员、资源”的整合协同。

自2018年8月碧桂园进入减速提质期开始,组织架构收收放放调整多次。此次调整,则是源于“要用归零的思维,检讨我们这个组织还有没有可以进一步提升效率的机会”的思考。

归零思维下,除了提升资源使用效能、降低运营成本外,还有第二个方面,那就是多元化、科技化,寻找新的增长点。

2021年,碧桂园服务先后投资、收并购四川嘉宝服务、新华正达、湖南天环物业、国瑞物业、富力物业、安徽诚和物业、彩生活等公司,成为物业领域的超级巨头,并计划在未来5年实现千亿营收的目标。

此外,碧桂园这两年大力发展的智能机器人,尤其是建筑机器人。目前,碧桂园已经有18款建筑机器人投入商业化应用,服务覆盖25个省份近250个项目,累计应用施工超550万平米。碧桂园对外宣布,2022年将全部使用机器人建房子。

要读懂2021年的房地产市场,需要回到2018年。4年前,房地产市场还是一片歌舞升平的时代,全国市场持续向好,头部房企一路高歌。这个时候,碧桂园保持了难得的清醒,前瞻性地提出了“提质控速”的战略,由此而得来的低杠杆率在市场下行的2021年,为碧桂园提供了充足的市场空间。

战略眼光直接表现为主动作为。又是蝉联行业第一的一年,碧桂园却主动“归零”,精简机构,降低成本,并开发新的增长点。碧桂园的一系列动作连贯流畅,看起来稳妥自然。表面上看,是强大的销售能力、均衡的投资布局、较低的杠杆空间以及严格的财务管控,其背后,更是超前的战略眼光和果决的执行勇气。

这或许是很多企业难于学习,却又不得不补课的地方。

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